Xu hướng đầu tư bất động sản ngắn hạn nở rộ trở lại phần nhiều là do thanh khoản tươi sáng của phân khúc căn hộ, đặc biệt là căn hộ cao cấp với biên lợi nhuận lớn.
Ông Nguyễn Văn Đạo, một nhà đầu tư sống tại quận 7 chia sẻ, lúc đầu gia đình ông mua 2 căn hộ của một dự án tại huyện Nhà Bè với giá 800 triệu/căn. Khoảng 5 tháng sau ông bán ra với giá hơn 1,2 tỷ, như vậy mỗi căn ông đã lời được 200 - 400 triệu, đây là một mức thu lời tốt hơn so với đầu tư cho thuê hay gửi ngân hàng. Tuy nhiên, ông Đạo cho rằng, đầu tư căn hộ cho thuê ít nhiều cũng gặp vấn đề phát sinh, thời gian đầu thì ổn nhưng về lâu dài sẽ tốn nhiều chi phí và kéo theo phiền hà. Ông Đạo cũng khẳng định, đây không phải hình thức kinh doanh lâu dài đối với những ai có áp lực phải xoay vòng vốn nhanh vì nếu thị trường không tốt rất có thể bị mắc cạn vốn tại chỗ.
Một khách hàng vốn là dân đầu tư lâu năm hiện đang mua bốn căn hộ tại một dự án trong khu Thảo Điền nhận định, thanh khoản thị trường đang tốt nên rất nhiều nhà đầu tư chọn cách tranh thủ mua đi bán lại kiếm €œmột cú ăn chắc, bản thân anh dự tính từ giờ đến cuối năm sẽ bán hết số căn hộ đang giữ. “Sự sôi động của thị trường chưa biết là đảm bảo lâu dài hay chỉ là động thái nhất thời nên dù đầu tư nhảy cóc, ăn nhanh là đầu tư liều lĩnh nhưng tôi vẫn lựa chọn cách làm này. Chọn mua những dự án mới mở bán, đặt mua trước một số vị trí đẹp và tìm cánh bán lại trong thời gian ngắn là tôi đã lợi được tầm 200 -€“ 300 triệu€. Nhà đầu tư này cũng không tỏ vẻ lo lắng về khoản đầu tư của mình vì rất may mắn dự án anh chọn hiện là dự án hot, giá bán tăng liên tục. Tuy nhiên, không phải cũng gặp may mắn như vậy, thực tế có không ít người đã nếm trái đắng.
|
|
Căn hộ cao cấp với biên lợi nhuận hấp dẫn là mục tiêu của các nhà đầu tư ngắn hạn. Ảnh: cafef
|
Theo giới đầu tư, những dự án có thể đánh nhanh rút gọn€ tập trung tại khu vực quận 2, quận 4, quận 7, Thủ Đức và huyện Nhà Bè Chẳng hạn như dự án Jamoni City hay The Park Rescidence, dù chủ đầu tư đã công bố bán gần hết trên thị trường nhưng thông tin đăng bán vẫn tràn ngập trên các mạng nhà đất, từ diện tích cho đến vị trí hầu như đều có. Mức giá chênh so với giá ban đầu cũng dao động từ 5-7%. Một số dự án mới công bố ra thị trường chưa chính thức mở bán cũng đã nhận được sự săn đón liên tục của dân đầu tư ngắn hạn như The GoldView, Landmark 81, Goldsilk Complex, Eco-Green City.
Theo ông Lê Công Khánh, Giám đốc Công ty tư vấn BĐS UnitedLand, xu hướng hiện tại của dân đầu tư là mua vào và bán ra trong thời gian ngắn nhất có thể, lời không cần nhiều nhưng nhất thiết phải bán được nhanh. “Trước đây dù là đầu tư ngắn hạn, nhà đầu tư thường chấp nhận giữ hàng ít nhất 1-2 năm rồi mới bán ra nhưng hiện nay, họ chỉ muốn găm hàng khoảng 1 năm. Với những dự án trung cấp, nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhận chờ đợi còn các dự án cao cấp thì họ tìm cách bán ra càng nhanh càng tốt, thậm chí nếu giá bán không được như kỳ vọng cũng vẫn chấp nhận chứ không trữ hàng lâu€.
Ông Khánh cũng cho rằng, xu hướng đầu tư lâu dài theo kiểu cho thuê như trước kia ngày càng ít hấp dẫn nhất là ở phân khúc cao cấp. Phần lớn các nhà đầu tư mua căn hộ với mục đích cho người nước ngoài thuê lại vì có thể cho thuê với giá cao, một khi nhu cầu thuê của khối ngoại giảm xuống thì xu hướng này cũng không còn sinh lợi nhiều. BĐS sôi động quá mức như hiện nay phần nào khiến dân đầu tư cảm thấy thiếu an toàn, nên họ chỉ tranh thủ thời gian thăng hoa mua vào và bán ra nhanh, vì để chôn vốn quá lâu sẽ tiềm ẩn nhiều nguy cơ. Theo ông Khánh, để đảm bảo tránh tình trạng chôn vốn, nhà đầu tư không nên ôm hàng quá nhiều và tung giá bán thứ cấp quá cao, đi ngược với nhu cầu và sức mua thực của thị trường.
|
|
Mang lại lợi nhuận cho nhà đầu tư và giúp thị trường sôi động, nhưng xu hướng đầu tư ngắn hạn có thể khiến bong bóng BĐS tái xuất. Ảnh: lamthenao.org
|
Đặc biệt, không chỉ giới đầu tư trong nước, khối ngoại cũng nhanh chóng tham gia vào xu hướng này. Vinhomes Central Park, Gateway Thảo Điền, Masteri, Estela, Landmark 81 hiện đang là những dự án được khối ngoại nhắm đến nhiều nhất, đây cũng nhà những dự án có lượng khách quốc tế đặt mua cao. Theo các chủ đầu tư, hầu hết các khách hàng ngoại mua nhà trong thời điểm này là dân đầu tư.
Nhận định về xu hướng trên, bà Palema Trương, Giám đốc kinh doanh Công ty BĐS CENGroup cho rằng, so với một số thành phố lớn trong cùng khu vực, giá BĐS tại Việt Nam hiện hấp dẫn hơn nhiều. Khi thị trường mở cửa, nhà đầu tư ngoại nhanh chóng nhảy vào thị trường Việt Nam ngay từ thời điểm đầu tiên, tranh thủ mua lại với nhiều lợi ích ưu đãi và bán lại cho các khách hàng của họ. Đa phần những nhà đầu tư này đã có mối khách hàng quốc tế ổn định, họ không liều lĩnh, càng không chạy theo trào lưu như nhà đầu tư trong nước. Thực tế cũng cho thấy, rất ít các dự án thu hút được sự quan tâm của họ và mỗi khi chọn được dự án tốt thì họ sẽ không ngại mua sản phẩm với số lượng lớn.
Xu hướng đầu tư ngắn hạn cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng tăng giá bán, giá chênh trong giao dịch trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Giá chênh chủ yếu đến từ hai nguồn là chủ đầu tư, môi giới bán và nhà đầu tư mua đi bán lại kiếm tiền chênh. Giao dịch BĐS trên thị trường hiện đang bị giới đầu tư và dân môi giới can thiệp thái quá khiến giá bán không ngừng tăng. Điển hình như dự án Gateway Thảo Điền, thời điểm trước mở bán 1 tuần, giá là 39 -41 triệu đồng/m2 nhưng sau đợt mở bán đã tăng lên 42-45 triệu đồng/m2. Dự án Landmark ở một số tầng cũng đã tăng thêm từ 3 – 4 triệu đồng/m2. Dự án The GoldView (quận 4) tuy chưa chính thức mở bán nhưng đã có khá nhiều nhà đầu tư tranh thủ đặt mua trước, có người còn €œôm€ 3- 4 căn, hầu hết là các căn view đẹp, diện tích trung bình, giá sang tay chắc chắn sẽ chênh ít nhất 2-3 triệu đồng/m2. Một số dự án đang xây dựng tại khu vực quận 7, quận 9, Nhà Bè, Tân Phú, Bình Thạnh giá bán cũng chuyển động liên tục, nếu tính từ đầu năm đến nay thì mặt bằng giá đã tăng ít nhất từ 10 - 15% so với thời điểm ban đầu.
Bà Palema nhận định, giới đầu tư luôn biết cách đi trước đón đầu, tìm mua những căn hộ tốt tại các dự án, người mua nhà thực thường ít kinh nghiệm và hay đắn đo khi chọn mua nhà, đến khi đưa ra quyết định thì hàng tốt đã hết, muốn mua đành chấp nhận mua sang tay, mua chênh. Trong khi đó, các chính sách tín dụng hiện tại cho phép chủ đầu tư công trình có thể bán từng đợt các căn hộ hình thành trong tương lai. Điều này giúp các doanh nghiệp chủ động nguồn hàng tung ra thị trường, họ có thể nhả ra từ từ để gặp được người mua hoặc nhà đầu tư thứ cấp. Nếu đợt bán thứ nhất chạy hàng, đợt thứ 2 sẽ tăng giá còn bán không tốt thì sẽ huy động các sàn và nhà môi giới hoạt động thật tích cực tạo thị trường ảo.
Điều đáng nói là, xu hướng đầu tư ngắn hạn mặc dù có thể giúp thị trường sôi động, tạo sự khan hàng, cháy hàng trong thời gian ngắn nhưng tiềm ẩn nguy cơ bong bóng BĐS rất lớn.
(Theo Nhịp sống thời đại)
